Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – czym jest, kiedy należy ją podpisać?
2024-02-26
Jeśli chcesz kupić mieszkanie, warto pamiętać o tym, aby podpisać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania jest ważna, aby zabezpieczyć swoje interesy. Dzięki niej można zapobiec m.in. niespodziewanym problemom związanym z transakcją. Kiedy podpisać umowę przedwstępną? Czym różni się umowa rezerwacyjna a przedwstępna?
W artykule znajdziesz informacje o:
- definicji umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania,
- optymalnym czasie i warunkach podpisania umowy przedwstępnej,
- istotnych aspektach prawnych związanej z nieważnością umowy przedwstępnej,
- różnicach między umową rezerwacyjną a przedwstępną.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – podstawowe informacje
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania dotyczy strony lub dwóch stron, które deklarują zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. To gwarancja, że w przyszłości strony zawrą umowę przyrzeczoną. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna określać ważne postanowienia umowy przyrzeczonej. Co dokładnie powinna zawierać umowa?
- Dane stron umowy – imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, pesel, numer dowodu i inne ważne informacje.
- Określenie przedmiotu umowy sprzedaży nieruchomości.
- Cenę mieszkania.
- Datę zawarcia umowy przyrzeczonej.
Czy notariusz musi brać udział w podpisywaniu takiej umowy? Nie, ponieważ można ją zawrzeć samodzielnie w formie pisemnej. Aby wykluczyć ryzyko błędów, warto mimo wszystko skorzystać z pomocy radcy prawnego. Jeśli chcesz odzyskać zaległe pieniądze, konieczna może się okazać windykacja.
Kiedy podpisać umowę przedwstępną – optymalny czas i warunki
Niezwykle ważne jest pilnowanie terminu, który został określony w umowie przedwstępnej. Jeśli umowa przedwstępna kupna mieszkania zawiera konkretną datę, wówczas umowę przyrzeczoną trzeba zawrzeć najpóźniej ostatniego dnia wpisanego w umowie przedwstępnej. Wiesz już, że nie zdążysz tego zrobić w określonym terminie? W umowie przedwstępnej powinien więc pojawić się aneks wskazujący nowy termin.
Umowę przedwstępną zawiera się najczęściej, jeśli zawarcie umowy docelowej, zwanej zamiennie przyrzeczoną, jest niemożliwe w danym momencie. Umowę podpisuje się także w sytuacji, gdy zakup nieruchomości ma zostać sfinansowany z kredytu hipotecznego. Podpisuje się ją również, jeśli sprzedający potrzebuje czasu na spłatę kredytu hipotecznego obciążającego sprzedawaną nieruchomość. Można podpisać ją również w sytuacji, gdy sprzedający potrzebuje czasu, aby kupić inne mieszkanie. Przepisy nie obowiązują do podawania daty przeniesienia własności. Przeniesienie musi nastąpić wtedy, gdy obie strony będą do tego przygotowane. Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna i nie będzie można żądać od siebie jej zawarcia? Gdy przeniesienie własności nie nastąpi w ciągu jednego roku. Sprawdź, co to jest rachunek uproszczony.
Kiedy wygasa umowa przedwstępna? Istotne aspekty prawne
Forma zawarcia umowy nie wpływa na to, czy umowa przedwstępna jest wiążąca. Jeśli jedna ze stron dopuści się jednak oszustwa, wówczas pojawia się problem. Lepiej więc, jeśli nad umową czuwa notariusz. Trudno będzie unieważnić sporządzoną przez niego umowę, w przypadku gdy ktoś się np. rozmyśli. Zawarcie umowy u notariusza wywoła mocniejsze skutki prawne niż w przypadku podpisania zwykłej umowy między stronami. Bezpieczna umowa przedwstępna? Wzór powinien zostać stworzony przez notariusza.
Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna? Gdy nie będzie w niej ważnych informacji, takich jak cena nieruchomości, niezbędne dane dotyczące sprzedającego lub dokładne określenie zasad umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli przedmiot transakcji nie zostanie precyzyjnie opisany, umowa również może wygasnąć. Sprawdź, jak amortyzować niskocenne środki trwałe.
Umowa rezerwacyjna a przedwstępna – różnice
Umowa rezerwacyjna a przedwstępna to dwa inne kontrakty. Łączy je wyłącznie fakt, że przedmiotem umowy jest nieruchomość, którą sprzedający chce kupić lub zarezerwować. Umowa rezerwacyjna jest wykorzystywana powszechnie przez deweloperów na rynku pierwotnym.
Po zawarciu umowy deweloper wyłącza nieruchomość z oferty. Umowa rezerwacyjna stosowana jest też na rynku wtórnym. Sprzedawca po podpisaniu zobowiązuje się do nie szukania w czasie obowiązywania umowy innego nabywcy. Kupujący podkreśla z kolei, że jest realnie zainteresowany kupnem nieruchomości. Umowa rezerwacyjna najczęściej poprzedza zawarcie umowy przedwstępnej. Obie umowy mogą więc pozostawać w pewnym związku – choć to rezerwacyjna zawsze poprzedza przedwstępną, nigdy odwrotnie.
W odróżnieniu od rezerwacyjnej umowa przedwstępna ma definicję kodeksową. To w niej strona (lub obie) zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Musi więc zawierać związane z nią postanowienia, które najdokładniej opisane są w Kodeksie cywilnym art. 389 § 1. To silniejsze zobowiązanie niż umowa rezerwacyjna, bo strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącą nieruchomość na własność) w określonym terminie.
Zespół Ekspertów ING Księgowość