Sprzedaż mieszkania z kredytem – jak to wygląda? Jak się rozliczyć?

2024-07-22

Sprzedaż mieszkania z kredytem może być dobrym sposobem na pozbycie się uciążliwego zobowiązania. W dobie rosnących rat kredytowych oraz inflacji coraz trudniej je spłacać. Jak wygląda sprzedaż domu z kredytem? Czy sprzedaż mieszkania z kredytem się opłaca?

W artykule znajdziesz informacje o:

• kwestiach związanych ze sprzedażą domu z kredytem,
• specjalnych wymogach dotyczących sprzedaży mieszkania z hipoteką,
• rozliczenia ze sprzedaży mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat,
• czy opłaca się sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym,
• przebiegu procesu sprzedaży mieszkania z kredytem.

Jakie są kwestie związane ze sprzedażą domu z kredytem?

Wiele osób zastanawia się, czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką. Okazuje się, że sprzedaż mieszkania z kredytem jest jak najbardziej możliwa. To kredytobiorca jest właścicielem kupionej nieruchomości – nawet jeśli dokonał tego za pomocą kredytu hipotecznego. Może więc swobodnie dysponować swoim lokalem. W księdze wieczystej w dziale II można znaleźć stosowny wpis potwierdzający te słowa. Jednocześnie w dziale IV bank widnieje jako wierzyciel hipoteczny. Dla niego mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu. Właśnie dlatego należy poinformować bank o transakcji, którą się planuje. Kupujący mieszkanie z kredytem również powinien wiedzieć, jakie istnieje obciążenie.

Możliwa jest również sprzedaż domu z kredytem hipotecznym. Proces sprzedaży nieruchomości nie różni się od standardowej transakcji. Najpierw znajdujemy nabywcę, następnie u notariusza zawieramy z nim umowę przeniesienia własności. Czasami pomocna może okazać się konsultacja księgowa, więc warto o niej pamiętać podczas podpisywania umowy. Zwłaszcza że przy obciążeniu hipotecznym dopełnić trzeba również wielu dodatkowych formalności. Sprzedaż domu czy mieszkania wiąże się z koniecznością rozliczenia z bankiem kredytującym i ze zwolnieniem hipoteki.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wynikać może z różnych sytuacji życiowych. Z takiego rozwiązania coraz częściej korzystają m.in. kredytobiorcy, którym z powodu podwyżki stóp procentowych wzrosły raty kredytu. Sprzedając mieszkanie z kredytem, można się go pozbyć, regulując kredyt w całości z pieniędzy otrzymanych od nabywcy nieruchomości. Jeszcze inni decydują się sprzedać mieszkanie z kredytem, ponieważ na przykład:

• wyjeżdżają za granicę na czas nieokreślony,
• powiększyła im się rodzina i chcą mieć większe mieszkanie,
• rozstali się z małżonkiem lub partnerem,
• znaleźli lepszą pracę w innym mieście,
• zwiększyła się wartość ich mieszkania,
• pogorszyła się ich sytuacja finansowa.

Co ciekawe, wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego często przynosi też duże oszczędności na odsetkach. Może się jednak wiązać np. z koniecznością zapłaty prowizji do banku. Często jest to wynik rozwiązania umowy przed terminem.

Czy sprzedaż mieszkania z hipoteką ma specjalne wymogi?

Sprzedaż mieszkania z kredytem jest standardową transakcją. Przebiega podobnie jak w przypadku sprzedaży nieruchomości nieobciążonej kredytem. Aby poprawnie dokonać transakcji, należy przygotować kilka specjalnych dokumentów, które są dodatkowo wymagane:

• zaświadczenie o obecnej wysokości zadłużenia,
• promesa i zgoda banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, gdy zobowiązanie zostanie uregulowane.

Wskazane dokumenty ważne są przez 30 dni. Pozyskanie dokumentów może wiązać się z dodatkowymi opłatami – znajdziesz je w specjalnej tabeli opłat i prowizji załączonej do umowy kredytowej. Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem, nie możesz zalegać z płatnością rat lub opłatami czynszowymi wobec spółdzielni. Nie ma też możliwości sprzedania mieszkania zajętego przez komornika.

Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat?

Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie, które zakupiłeś z pomocą kredytu hipotecznego, powinieneś uwzględnić kilka dodatkowych kosztów.

• Prowizja banku za wcześniejszą spłatę zadłużenia – bank może naliczyć taką prowizję, jeśli sprzedasz mieszkanie przed upływem 3 lat od daty zawarcia umowy o kredyt. Sprawdź, jak wygląda umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.
• Podatek dochodowy – ten wariant dokładniej opiszemy poniżej.
• Koszty notarialne – są to koszty mieszkania, które z notarialnego punktu widzenia obciążają kredyt hipoteczny. To ustawodawca określa maksymalne kwoty taks notarialnych. Szukaj więc kancelarii, gdzie cennik jest najbardziej przystępny.

Jeśli nie chcesz płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Jej zastosowanie pozwoli uniknąć konieczności zapłacenia podatku dochodowego należnego od sprzedaży nieruchomości. Żeby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, środki uzyskane ze sprzedaży musisz przeznaczyć na cele mieszkaniowe (np. na budowę domu lub remont). Takim celem może być również spłata kredytu hipotecznego. Nie trzeba odprowadzać podatku dochodowego do urzędu skarbowego, jeśli kwota otrzymana tytułem sprzedaży przeznaczona zostanie na kolejny cel mieszkaniowy.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – czy się opłaca?

Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy sprzedaż mieszkania z kredytem się opłaca. Może oczywiście wiązać się z osiągnięciem pewnych korzyści majątkowych. Zwykle jest to jednak ruch wykonany pod przymusem, który wynika z konieczności pozbycia się zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego. Mimo wszystko jest niewielka grupa inwestorów, którzy kupują mieszkania na kredyt, a później sprzedają je z zyskiem. Wybierają tanie nieruchomości o szybkim potencjale wzrostu wartości. Z bankiem najczęściej podpisują kredyt oprocentowany zmiennie i spłacają go w systemie rat malejących. Dzięki temu finalnie mają wysoki zysk z transakcji.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką może być najłatwiejszym sposobem na pozbycie się ciążącego kredytu. Trzeba jednak zaznaczyć, że większość osób robi to z konieczności. Swoją decyzję motywują m.in. powiększającą się rodziną, zmianą miejsca zamieszkania, rozwodem czy problemami finansowymi. Emocje są złym doradcą, dlatego lepiej dokonać szczegółowej analizy wszelkich aspektów, jakie może zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.

Jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?

Jak zdążyłeś się już przekonać, sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa. Aby tego dokonać, powinieneś przestrzegać jednak kilku podstawowych kroków:

• Sprawdź, czy transakcja jest opłacalna – porównaj ceny mieszkań na rynku i zobacz, ile warta jest twoja nieruchomość. Musisz dowiedzieć się, jakie czekają cię opłaty przy sprzedaży oraz ile kredytu zostało do spłaty. Przelicz, czy sprzedaż mieszkania na pewno będzie dla ciebie opłacalna.
• Znajdź osobę zainteresowaną mieszkaniem – wrzuć ogłoszenie na różne portale z nieruchomościami. Możesz również wstawić je do gazety, na portal społecznościowy czy tradycyjnie, rozwieszając ogłoszenie w formie papierowej. Dobrą opcją jest także skorzystanie z usług biura nieruchomości. Wówczas musisz jednak liczyć się z faktem, że będzie żądać prowizji za swoją pomoc.
• Uzyskaj zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu – oprócz niego powinieneś wystąpić też o promesę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Gdy już podpiszesz umowę przeniesienia własności (akt notarialny), te dwa dokumenty będą dla ciebie niezbędne. Otrzymasz je w banku, który udzielił ci kredytu hipotecznego.
• Podpisz akt notarialny – kupujący chce nabyć nieruchomość za gotówkę? Możecie wówczas przejść od razu do podpisania notarialnej umowy przeniesienia własności. Jeśli chce kupić nieruchomość na kredyt, umowa właściwa powinna zostać poprzedzona umową przedwstępną.
• Spłać kredyt hipoteczny – środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości posłużyć powinny w pierwszej kolejności na spłatę wcześniejszego zadłużenia. Pozostała część przelana zostanie na twoje konto.
•  Uzyskaj zgodę banku na wykreślenie z hipoteki – to ważny dokument, który jest konieczny dla nowego właściciela mieszkania, aby ten w przyszłości mógł zarządzać swoją nabytą nieruchomością.

Jak zatem widzisz, procedura sprzedaży mieszkania z kredytem nie jest trudna, ale na pewno trzeba się kierować przepisami prawa. W bezpiecznym przeprowadzeniu większości formalności pomoże ci notariusz oraz doradca bankowy.

---

Zespół Ekspertów ING Księgowość